2024.05.13
家督相続 〜円満な相続のために〜
この賃貸用建物は建てた方がいいの？③ 建物の所有者
前回、前々回に引き続き、
賃貸用建物の建築計画段階で気にしておくべきポイントについてご紹介させていただきます。
近年、賃貸用建物の建築は、
相続税の節税対策としての観点を中心に検討される機会も多いように思います。
それは、次のような相続税評価額の圧縮効果に着目した視点です。
①新築した際
建築にかけたお金（建築費用）＞建物の相続税評価額となる。
②建物を貸付けた際
借家権が考慮されるため、土地の相続税評価額が減額される。
近く相続が起こりうる土地所有者の相続税対策として新築する場合には、
土地所有者＝建物所有者とすることで①，②の両効果が発揮され、相続税の節税メリットがより大きくなります。
（節税効果が発揮されないケースもありますが、今回は説明を割愛します。）
建物の所有者を誰にしますか
さて、新しい賃貸用建物を建築する際には、
土地の所有者が新しい建物の所有者となる事案が一般的のように拝見します。
しかし、土地所有者の所得状況やご年齢、ご家族の状況によっては、
建物の所有者をご家族とする方が税務上有利に働く場合があります。
アパートや貸家といった建物を第三者へ貸し付ける場合、
その所得や収入は家屋の所有者に帰属します。
次のＡとＢは、建物所有者を土地所有者と異なる方にした場合の税務メリットです。
Ａ．土地と建物の所有者の所得税に係るトータルの納税額等の減少が期待できる。
土地所有者よりも建物所有者の所得税率が低いときに効果がある。
Ｂ．賃貸物件からのキャッシュを建物所有者が獲得することができる。
土地所有者が建物所有者に相続税や贈与税の負担なくキャッシュを贈与したのと同様の効果がある。
上記はいずれも、効果が十分に発揮されるまでには、それなりの年数が必要です。
また、土地と建物の所有者が異なる場合、所有や税務上の関係が複雑になるという側面もあります。
とはいえ、建物所有者を検討することが有利に働くご家族も実際にお見えになるところですから
一考の余地はあると言えるでしょう。
さて、これまで３回にわたり、新築計画で考えておくべきポイントをお伝えしてまいりました。
このほかにも、個別事案ごとに検討しておいた方が良いポイントがあります。
建物は長期的に保有する資産のひとつです。税金を減らせれば役目を終える、という類のものではありません。
新築は特に大きな投資意思決定となるため、税理士も含め様々な立場の方に相談し、
多様な視点から検討いただければ、より納得のいく財産形成となるのではないかと考える次第です。
