2025.04.03
寺尾会計の税務的な毎日
住宅ローンと団信のポイント ～団信…って？～
住宅ローンを組んで建物を取得する場合、課税上気を付けるべきポイントがいくつかあります。
今回ご紹介したいのは、団体信用生命保険（団信）を利用する際の留意点です。
『団信』は、住宅ローンの契約者に死亡等が発生した場合に
生命保険会社がローンの残債を金融機関に返済してくれる保険契約です。
住宅ローンを組む時点でのみ加入することができます。
団信に加入した状態で加入者に相続が発生すると
本来は支払うべきだった債務（ローン）を債務者が支払う必要がなくなるため
債務を免除されるのと同様な経済効果があります。
住宅ローンの債務者が２名以上である場合、住宅ローンの組み方にはいくつか種類があります。
〇通常のペアローン（各単独債務）
債務者がそれぞれ独立して、債務の負担者となります。
例えば、夫が3000万円、妻が2000万円の融資を受けて合計5000万円の住宅を共有で購入したとします。
この二人が団信に加入している状態で妻が死亡した場合、
妻の債務は生命保険会社が引き受けてくれるため、妻の債務は０円となります。
夫の債務は引き続き3000万円であり、妻が死亡した後もローンの返済をしていくことになります。
つまり、通常のペアローンの場合には、
亡くなった方に帰属する住宅ローンの残債のみがなくなるということです。
〇通常の連帯債務型
一方が主債務者、他方が連帯債務者となります。
例えば、夫婦で5000万円を借入れ、夫が主債務者、妻が連帯債務者になったとします。
すると、夫の負担すべき債務は3000万円、妻の債務は2000万円となります。
夫が団信に加入している状態で夫が死亡した場合には
夫の債務は０円となり、妻の債務も０円となります。
しかし、夫が団信に加入している状態で妻が死亡した場合、
団信の適用はないため、生命保険会社が引き受けてくれる債務金額はなく、
夫は妻が死亡した後もローン総額5000万円を返済をしていくことになります。
つまり、通常の連帯債務型の場合には、主債務者が亡くなった場合のみ
住宅ローンの残債がすべてなくなるということです。
〇夫婦連生団信
債務者のどちらが死亡した場合でも、両者いずれの債務も生命保険会社が引き受けてくれます。
例えば、5000万円を借入れ、夫が主債務者、妻が連帯債務者になったとします。（連帯債務型団信）
すると、夫の負担すべき債務は3000万円、妻の債務は2000万円となります。
夫が団信に加入している状態で夫が死亡した場合には
夫の債務は０円となり、妻の債務も０円となります。
さらに、夫が団信に加入している状態で妻が死亡した場合でも
夫の債務を生命保険会社が引き受けてくれるため、夫の債務は０円となり、妻の債務も０円となります。
つまり、夫婦連生団信の場合には、
夫婦どちらが死亡しても、住宅ローンの残債がすべてなくなるということです。
この夫婦連生団信は、加入のために金利の上乗せが必要という点だけでなく、
連帯債務者等が死亡した場合に免除された債務金額が一時所得として課税される可能性がある点に配慮が必要です。
一時所得として課税される金額が大きい場合には、
主債務者が亡くなった翌年の所得税を連帯債務者が負担しきれない事態になることも考えられます。
上記の妻が死亡した例でいうと、夫の債務3000万円が免除されることにより、
夫は、単純計算で330万円の所得税を負担することとなります。
資金繰りにゆとりがあれば問題がありませんが、一般の生命保険にも加入するなどの対策も含めて、
夫婦連生団信に加入するかどうかは契約前に検討しておくべき事項であるといえるでしょう。
