不動産に関する基礎知識
株式会社東京カンテイ
名古屋支店 不動産鑑定室
不動産鑑定士 波多野 茂
不動産に収益性？
近年、不動産の価値把握に「収益性」を重視する考え方が取り入れられています。
従来、不動産の価値把握には、
その不動産の取得に要する費用性に着目した「原価方式」や
市場性に着目した「比較方式」が重視されてきました。
しかし、賃貸アパート・マンションや貸事務所ビル等に関しては、
想定される主な購入者が投資家等であり、
賃料収入やその持続性がその不動産の価値を左右することから、
「収益性」が重視されるようになったのです。
そこで今回は、不動産の収益性についての考え方をご紹介したいと思います。
①価格の三面性
不動産の鑑定評価にて採用される鑑定評価手法は主に次の三手法を適用します。
- 原価法（げんかほう）
土地や建物を取得するために要するコストに着目した考え方。（費用性） - 取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）
類似する他の不動産の取引事例に着目した考え方。（市場性） - 収益還元法（しゅうえきかんげんほう）
不動産から生み出される収益に着目した考え方。（収益性）
費用性・市場性・収益性を「価格の三面性」といい、
一つの不動産価格をそれぞれ別の側面から接近させます。
不動産鑑定評価では原則、上記の三手法を適用して求められた試算価格から、
対象不動産の特性や想定される購入者等を考量のうえ鑑定評価額を決定します。
②収益還元法
不動産鑑定評価基準によれば、収益還元法は、
「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を
求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」です。
収益還元法が重視される不動産を例に挙げれば、賃貸アパート、賃貸マンション、
貸事務所・貸店舗、貸倉庫、ホテルなどの「収益」を生み出す不動産です。
不動産の収益価格を求める場合の算式は下記の通りです。
例として、賃貸マンション1棟を運営しているとします。
年間総収入が800万円、年間総費用が300万円とすれば、
年間純収益は、800万円 － 300万円 ＝ 500万円 です。
還元利回り（後述）を8％とすれば、収益価格は、500万円 ÷ 8％ ＝ 6,250万円
となります。
③還元利回り（キャップ・レート）
還元利回りとは、「一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率」です。
先ほどの例を参考にすれば、年間純収益500万円を得ることができる場合、
還元利回りが8％であれば、収益価格は6,250万円 でしたが、
還元利回りが7％であれば、収益価格は約7,140万、
還元利回りが10％であれば、収益価格は5,000万円 となります。
還元利回りはいわば「投資リスクの積み上げ」と捉えることができ、
還元利回りが高くなれば、投資リスクが高まることを意味しますが、
収益価格は低くなります。
逆に、還元利回りが低くなれば、相対的に投資リスクが低く、
堅実に収益が得やすい不動産と捉えることができますが、
その不動産の収益価格は高くなります。
還元利回りを求める方法は様々ありますが、
還元利回りが低い傾向にある不動産を例に挙げれば、
安定した賃料を得られ、かつ、安定した入居率が期待できる都心部の貸事務所ビル、
ターミナル駅至近の賃貸マンション等です。
逆に、還元利回りが高い傾向にある不動産を例に挙げれば、
交通の便の悪い賃貸マンションや、使い勝手の劣る築年数の古い建物、
権利関係が不安定な借地上の賃貸マンション、
退店リスクの高いテナントが単一の物件等です。
④最後に
不動産の収益性について重要なのは、下記の4点がまず挙げられるのではないでしょうか。
- 周辺地域の水準に適した賃料の収受が長期間持続可能か
- 周辺地域の一定水準以上の空室リスクがないか
- 建物に必要以上に支出している経費がないか、見直しの余地はあるか
- 立地、用途、建物の築年数等についての余分な投資リスクを背負っていないか
不動産の収益性は、現状だけを捉えるのではなく、
現状認識と予測も踏まえた長期的な見通しが必要です。
[完]
